Finalul primului semestru s-a remarcat prin rezultate foarte bune înregistrate de orașele regionale pe toate segmentele pieței imobiliare, conform datelor Colliers International Romania. La rândul său, Capitala a avut o evoluție bună, iar perspectivele pentru restul anului sunt solide.
De la începutul anului, piața de birouri din București a înregistrat livrări de 33.000 metri pătraţi, alți peste 150.000 metri pătraţi fiind așteptați în semestrul al doilea. Orașele regionale au fost mai active, Timișoara și Cluj-Napoca adăugând aproximativ 72.000 metri pătraţi de spații de birouri moderne. Altfel, în ton cu estimările Colliers, cererea totală de închiriere din București a scăzut la 150.000 de metri pătraţi. Cererea netă s-a situat la peste 84.000 de metri pătraţi, ușor peste nivelul de anul trecut și un nou maxim post-criză pentru primul semestru. Interesul chiriașilor s-a îndreptat către Centru-Vest și zonele centrale (28%, respectiv 26% din cererea totală).
„Lipsa forței de muncă va testa planurile ambițioase ale dezvoltatorilor (peste 650.000 mp au fost anunțați pentru 2019 și 2020 pentru piața de birouri din București), în condițiile în care chiriașii concurează cu statul pentru angajați și se luptă cu o rată scăzută a șomajului (puțin peste 2% pentru persoanele cu studii superioare). Având în vedere că lucrările de îmbunătățire a infrastructurii progresează lent, zonele care oferă acces la un bun serviciu de transport public (piețele centrale, Centru-Vest sau Floreasca/Barbu-Văcărescu) vor rămâne cele mai interesante. Atracția pentru zonele periferice de nord din afara Bucureștiului se va păstra la un nivel redus, în timp ce noua linie de metrou din sud-vestul Bucureștiului ar putea deschide calea către noi piețe de birouri”, a explicat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.
Peste un sfert din cererea de spații de birouri a fost generată de sectorul IT&C, acesta fiind urmat de companiile din sectorul energetic și industrial (aproape 25% din cererea totală).
Co-working
De asemenea, companiile de co-working au închiriat suprafețe record de 16.800 mp, cele mai mari provenind din două nume noi importante – Mindspace (12.000 de metri pătraţi) și Spaces (3.000 de metri pătraţi). Cererea din partea acestui segment este deja de două ori mai mare decât pentru întreg anul 2017 și astfel de tranzacții vor continua să apară în contextul în care ţara noastră urmează tendința globală.
„Prima jumătate a anului s-a încheiat cu un volum total de investiții de 404 mil. euro, o creștere de aproape 18% față de primul semestru al anului 2017; așadar, există șanse ca pragul de 1 mld. de euro să fie depășit în acest an. Cele mai mari tranzacții au fost încheiate în București, pe segmentele de birouri și retail (vânzarea Oregon Park către Lion’s Head, vânzarea primei faze a proiectului Campus 6 către CA Immo, vânzarea Militari Shopping Center către asocierea Prime Kapital/MAS REI). O tranzacție interesantă cu un investitor instituțional a fost încheiată în Cluj-Napoca, unde fondul britanic de investiții First Property a cumpărat clădirea de birouri Maestro Business Center. Randamentele mai mari și creșterea economică puternică din orașele regionale sprijină tranzacții viitoare în afara Capitalei”, conform datelor Colliers.
În primul semestru a crescut și numărul de investitori, și mărimea tranzacțiilor: valoarea medie a activelor din primul semestru se ridică la aproximativ 40 de mil. euro față de 25 de mil. euro anul precedent. Este, probabil, cea mai mare valoare medie din ultimul deceniu, un semn de maturizare a pieței.
„Disponibilitatea produselor investiționale nu mai este o problemă, ceea ce ar trebui să facă posibilă o comprimare a randamentelor în următorul an și jumătate în lipsa unor șocuri economice (interne sau externe), în contextul unui volum total de tranzacții care ar putea atinge 0,5 mld. euro în acest an doar pe segmentul birourilor (de aproximativ trei ori mai mari decât 2017). Mai mult, există apetit tot mai mare în piață și din partea investitorilor locali, care au beneficiat de pe urma creșterii economice din ultimii ani și au mai mult capital disponibil pentru a-l aloca pieței imobiliare”, a concluzionat Silviu Pop.
Piaţa industrială
În prima parte a anului, au fost livrați 330.000 metri pătraţi de spații de depozitare moderne (excluzând spațiile dezvoltate direct de către potențiali chiriași). Livrările din București au fost înregistrate cu precădere în zonele de vest și nord, însumând peste 110.000 metri pătraţi, Timișoara a adăugat 38.000 mp, iar Pitești și Ploiești, câte 20.000 de metri pătraţi fiecare. Tranzacțiile de închiriere raportate au fost puțin mai mici de 110.000 de metri pătraţi ; specialiștii Colliers apreciază că tranzacțiile directe (așadar, neraportate) constituie o parte semnificativă a pieței, în condițiile în care rata de neocupare se menține la valori foarte scăzute.
Până la finele anului, un total de 750.000 de metri pătraţi ar putea fi livrați pe piață, față de 500.000 de metri pătraţi din anul 2017.
Regândirea conceptelor de retail
În primele şase luni din 2018, au fost livrate proiectele Bistrița Retail Park – 15.000 de metri pătraţi și Focșani Value Center – 6.400 de metri pătraţi. Pe de altă parte, a doua jumătate va fi mai încărcată, cu livrări de 168.000 metri pătraţi.
Rata de neocupare a fost aproape inexistentă în proiectele bune de retail ca urmare a faptului că brandurile existente continuă să se extindă, în timp ce alte nume noi intră pe piață: Pinko, Tumi, Sizeer, Obsentum, Karaca.
O revenire notabilă a fost cea a Hugo Boss, care și-a inaugurat un magazin în zona de high-street de lux din hotelul Radisson Blu. O altă intrare interesantă a fost cea a Momax, care și-a deschis primul magazin din România în Timișoara, nu în București. S-au extins, de asemenea, și branduri românești precum S-karp, Gerovital, Bebe Tei, Cartofisserie.
În ceea ce privește dezvoltatorii din real estate, aceștia vor continua să vizeze orașe regionale, inclusiv orașe mai mici (cu mai puțin de 50.000 de locuitori).
„Pe măsură ce concurența se intensifică și consumatorii devin din ce în ce mai exigenți, dezvoltatorii vor include renovări în proiectele lor, concentrându-se în special pe componentele de divertisment și de food court, dar și prin adăugarea de noi chiriași din zona de fashion. O altă tendință va fi adaptarea formatelor de retail mari (big box) la restricțiile de spațiu ale centrelor comerciale, permițând apropierea de zonele dens populate”, potrivit studiului Colliers.
