Este sau nu momentul să îţi cumperi o locuinţă în 2019? Noul an va fi un an de cumpănă pentru piaţa imobiliară din România. Motivul este reprezentat de modificarea condițiilor de creditare. Decizia luată de Banca Naţională a României privind scăderea pragului în cazul gradului de îndatorare a persoanelor fizice va aduce o reducere a numărului de credite acordate de bănci pentru cumpărarea de locuinţe.

Aşadar, piaţa imobiliară va simţi din plin efectele acestei măsuri, în condiţiile în care, în 2019, accesul românilor cu venituri mici şi medii va fi unul mult mai redus decât în anul 2018.

Acest lucru este o veste bună pentru românii care au salarii mai mari, întrucât vom asista la o scădere a preţurilor apartamentelor şi caselor. Însă, pentru românii cu venituri mai reduse veştile nu sunt prea optimiste, întrucât ei nu se vor mai încadra la accesarea unor credite sau limita de creditare aprobată va fi mai mică.

Trendul nu este unul pozitiv

Deşi s-a înregistrat o creştere infimă în ultimele luni din 2018, trendul de pe piaţa imobiliară nu este unul pozitiv, în contextul numărului redus de tranzacţii.

Ultimele studii privind evoluţia pieţei imobiliare din România arată că, în luna septembrie din 2018, preţurile apartamentelor din ţara noastră s-au majorat, însă creşterea nu a fost una consistentă.

Creşterea preţurilor locuinţelor din ultima perioadă nu este una consistentă

La nivel naţional, preţurile locuinţelor au înregistrat un avans de 1,9%. Preţul mediu pe metru pătrat a crescut, aşadar, de la 1.197 de euro la 1.220 de euro pe metru pătrat util, conform datelor imobiliare.ro.

Preţul mediu al unei locuinţe din România este de  1.220 de euro pe metru pătrat util

În Bucureşti, preţurile cerute de proprietari au avansat cu 1,3%. Preţul mediu a ajuns, aşadar, la 1.319 euro pe metru pătrat util în condițiile în care la sfârşitul lunii august 2018 nivelul era de 1.302 euro/mp. Creşteri s-au raportat şi în alte judeţe:

– Braşov: + 0,3% ( 1.065 de euro pe metru pătrat util)

– Cluj-Napoca: +0,4% (1.531 de euro pe metru pătrat util)

– Constanța: +  0,6% (1.148 de euro pe metru pătrat util)

– Iași:+ 0,1% (1.046 de euro pe metru pătrat util)

– Timișoara: +  0,5% (1.210 euro pe metru pătrat util)

Piaţa imobiliară în 2019: Cumpărătorii mai aşteaptă

Cu toate acestea, numărul de tranzacţii a fost unul destul de redus. Altfel spus, proprietarii au cerut mai mulţi bani, iar cei interesaţi să cumpere o locuinţă au ales să mai aştepte, amânând astfel decizia de achiziţie a unui apartament sau a unei case.

Potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), luna septembrie a anului 2018 este în scădere puternică faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Per total, în luna septembrie 2018, au fost vândute 42.522 de imobile.

Numărul ipotecilor s-a redus, de asemenea, acestea ajungând la 21.815, în septembrie 2018.

Cele mai multe vânzări de locuinţe au fost raportate în Ilfov – 6.196, București – 5.698 și Cluj – 2.148

.

.

Piaţa imobiliară în 2019: Noile condiţii de creditare

În octombrie, Banca Naţională a României a decis modificarea condiţiilor de creditare. Noile prevederi arată că nivelul maxim al gradului de îndatorare va fi limitat la 40% din venitul net la creditele în lei. Nivelul maxim de îndatorare va fi de 20% la împrumuturile în valută.

Reducerea gradului de îndatorare se aplică de la 1 ianuarie 2019

În cadrul programului Prima Casă, rata maximă de îndatorare este mai mare cu 5 puncte procentuale.

ALB România – Asociația Societăților Financiare din România precizează că era nevoie de o astfel de măsură pentru a susţine o creditare responsabilă şi sustenabilă. Însă, conform sursei citate, există posibilitatea să existe un impact al acestor măsuri asupra volumelor creditelor noi.

Piaţa imobiliară în 2019: Ce urmează?

Conform unui raport realizat de Colliers International Romania, noile niveluri maxime de îndatorare pentru persoane fizice vor avea un impact asupra cererii de apartamente sau case. Astfel, românii care vor să îşi achiziţioneze o locuinţă se vor orienta către apartamentele şi casele cu prețuri scăzute și medii.

Datele companiei mai arată că în perioada ianuarie-septembrie 2018, vânzările de apartamente au scăzut cu 13%. În acelaşi timp, numărul de case vândute a fost aproape neschimbat (-5% față de anul trecut), tendinţă ce se va accentua în 2019.

Totuşi, reprezentanţii Colliers spun că este puțin probabil ca o scădere generalizată și semnificativă a prețurilor să aibă loc strict din cauza regulamentului BNR și a contextului actual al pieței.

Este puțin probabil ca o scădere generalizată și semnificativă a prețurilor să aibă loc strict din cauza regulamentului BNR

„Cu toate acestea, anul 2019 are șanse să devină un an de reechilibrare a așteptărilor dezvoltatorilor, a băncilor și a potențialilor cumpărători”, a explicat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania. Totuşi, acesta precizează că nu ia în calcul revenirea unor tensiuni economice majore în economia globală sau europeană, lucru ce ar duce la o înrăutățire a  impactului noilor reglementări.

Pe termen scurt, s-ar putea să avem o revitalizare a trendului de cumpărare în ultima parte a anului, cerere care ar putea să vină din partea persoanelor aflate în situația de a nu-și mai permite un credit la anul. Tendința menţionată nu va duce însă la o „alimentare” a preţurilor.

Piaţa imobiliară în 2019: Cererea este redusă

Pe de altă parte, perspectiva cererii de locuinţe începând cu anul 2019 este una redusă. Faptul că unele persoane nu vor mai putea accesa credite ar putea determina, pe de altă parte, o creștere a pieței de închirieri.

O altă previziune pentru piaţa imobiliară din 2018 se referă la diferența de preț dintre apartamentele noi și cele vechi, care ar putea deveni mult mai mare decât este la ora actuală.

Piaţa imobiliară în 2019:  Scădere de 25-30%

Iancu Guda, președintele Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România, este de părere că preţul apartamentelor o să scadă cu cel puţin 25-30% în maximum 2-3 ani. „Având în vedere ultimele cifre, cred că ajustarea o sa fie mult mai rapidă, poate chiar în anul următor”, spune acesta.

Recomandarea analistului este următoarea: „staţi în chirie pentru încă doi ani, când o să cumpăraţi cu cel puțin 30% mai ieftin comparativ cu preţul actual”

Cu toate acestea, un factor care ar putea fi determinant pentru evoluţia pieţei imobiliare din 2019 este programul Prima Casă, însă rămâne de văzut dacă se vor mai aloca sau nu fonduri pentru garantarea creditelor.