Bucureştiul a intrat într-un ciclu nou de evoluție imobiliară, după aproape 7 de la începutul prăbușirii prețurilor. Totuşi, efectele șocului din anul 2008 încă se resimt pe piața rezidențială locală, în condiţiile în care nu toate zonele Capitalei performează la fel, potrivit unui studiu realizat de HomeFinders.ro, care analizează evoluţia pieţei perioada ianuarie – august, anul curent.
Studiul ia în calcul atât perioada medie de vânzare, prețurile minime și medii de tranzacționare ale imobilelor din Bucureşti, cât şi raportul cerere-ofertă. Astfel, datele HomeFinders.ro arată că Bucureștiul este împărțit în două segmente, care funcționează diferit. Este vorba de segmentul de piață „mediu și premium” (central, semicentral și Nord) și cel „popular” (cartiere perferice).
“Principalul factor de diferențiere nu mai este reprezentat de condițiile de creditare sau lipsa de încredere în piață, ci de stocurile disponibile și de cerere”, explică specialiştii portalului imobiliar.
Perioada de tranzacționare a unei proprietăți
După o scădere medie a prețurilor la nivelul întregii piețe, pe segmentul “mediu și premium” perioada de tranzacționare a unei proprietăți a scazut cu 40% față de 2012, până la 18 zile în unele cazuri, ca urmare a diminuării raportului ofertei disponibile, comparativ cu volumul total al cererii. Per total, de la o medie de 53 de zile necesare pentru vânzarea unei locuinţe în zonele analizate, s-a ajuns la ora actuală la o medie generală de 32 de zile.
“Fenomenul pe care l-am identificat ține de reducerea drastică a ofertei din zonele centrale, semicentrale și de Nord. Informațiile extrase de HomeFinders.ro arată că în aceaste zone, adresate clienților cu venituri medii și mari, numărul ofertelor promovate de proprietari a rămas constant, însă nu a fost demarat niciun proiect rezidențial cu peste 100 de unități înperioada 2009– 2012, comparativ cu zonele periferice, unde s-au construit zeci de proiecte de dimensiuni medii și mari. Proiectele lansate pe piață în perioada 2006 – 2008 au fost aproape epuizate, inclusiv prin vânzariîn stadiu de insolvență, care au crescut substanțial începând cu anul 2013. Începând cu anul acesta, în segmentul mediu și premium piața rezidențială a redevenit timid dominată de vânzători, din cauza lipsei de oferte”, a afirmat Matei Maloș, Managing Partner HomeFinders.ro.
În zonele “fierbinți” este mai dificil de făcut o tranzacție sub prețul pieței
Efectul intrării într-o piață a vânzătorilor nu este vizibil doar prin prisma perioadei de tranzacționare. În plus, în zonele “fierbinți” ale Capitalei este mai dificil de realizat o tranzacție sub prețul pieței.
“Dacă în cel de-al doilea semestru al anului 2013, în zona Victoriei – Mihalache au fost tranzacționate 7 unități, cu un discount mai mare de 10%față de media nivelului minim de tranzacționare, în semestrul I al anului 2014 doar două apartamente au fost tranzacționate cu un discount similar, la nivelul întregului segment de piață monitorizat din aceeași zona”, a precizat Matei Maloș.
În aceleşi timp, cartierele periferice trec printr-un moment diametral opus. Acolo, raportul cerere-ofertă a rămas subunitar, similar cu perioada 2008 – 2012. În plus, prețurile sunt dictate de cumpărători, în condiţiile în care stocul de locuinţe disponibile a crescut permanent.
La periferie, perioada de tranzacționare ajunge și la 120 de zile
În zone precum Colentina, Fundeni, Militari, Pantelimon sau Berceni, numărul mare de oferte face ca perioada de tranzacționare să ajungă și la 120 de zile de la prima listare. În acelaşi timp, presiunea exercitată de cumpărători pe prețuri este una semnificativă.
“Intrarea într-o piață a vânzătorului nu implică neaparat o creștere a prețurilor, în contextul în care stocul de ofertă va fi suplimentat. Datele furnizate de INS care arată creșterea numărului de proiecte din rezidențial cu 46% la nivel național în primele 7 luni ale anului indică un trend ascendant”, au afirmat reprezentanţii HomeFinders.ro.
Aceştia a mai spus că pe segmentul mediu si premium, chiar dacă tendinţa de dominație a vânzătorilor ar putea fi una temporară, arată finalul unei etape pentru piaţa imobiliară din Capitală.
