Concluzii Real Estate & Construction Forum 2023. Specialiști în domeniul imobiliar au participat, pe data de 25 septembrie 2023, la cea de-a XVII-a ediție a evenimentului „Real Estate & Construction Forum”. La ediția organizată în această toamnă de BusinessMark la București au fost prezenți 26 de lideri din industrie, care au dezbătut situația actuală a pieței de real estate, cu perspectivele și provocările pentru anul 2024.

Patru paneluri de dezbateri

Conferința a inclus patru paneluri cu focus pe sectoarele retail, industrial & logistics, office și rezidențial, în cadrul cărora au fost analizate oportunitățile de dezvoltare, provocările asociate fiecărui sector, așteptările consumatorilor, dificultățile provocate de inflație, creșterea prețurilor la energie și materii prime, războiul de la granițe. Nu în ultimul rând, s-a discutat despre sustenabilitate și normele ESG, dar și despre perspectivele de creștere la nivel de regiune.

Panelul cu focus pe retail

Conferința a debutat cu panelul cu focus pe sectorul retail, moderat de Liana Dumitru (Colliers România), la care au participat: Venera Maria Munjev (Auchan Retail România), Cornelia Nicolae (FASHION HOUSE Group), Cristian Zamfir (JYSK Romania) și Vlad Mustață (LPP Romania Fashion).

În ciuda provocărilor, retailerii au reușit să vină în întâmpinarea clienților cu noi concepte, având în vedere că aceștia sunt mult mai atenți la elemente precum proximitatea și sustenabilitatea, a explicat Liana Dumitru, Director | Retail Agency, Colliers Romania.

„Dacă 2022 a fost un an cu mai puține proiecte și mai liniștit, anul acesta își ia revanșa – ne așteptăm să ajungem la o suprafață de 260.000 mp, o livrare record în ultimii ani. O mare parte din proiecte sunt de tipul retail park. Anul acesta, revin în forță și centrele comerciale tradiționale. Sperăm să deschidem o nouă etapă a proiectelor mari și suntem optimiști că proiecte de regenerare urbană, mixed-used vor apărea în marile orașe. Retailerii au reușit, în ciuda provocărilor, să vină în întâmpinarea clienților cu concepte noi – avem un client ce apreciază sustenabilitatea, proximitatea. Am văzut schimbări în comportamentul de consum – reorientare dinspre produse premium spre produsele marcă proprie, o tendință de a amâna decizia de cumpărare, în așteptarea unui preț mai mic. Avem și vești bune din economie: inflația este pe un trend descendent, costurile de construcție s-au mai stabilizat, iar piața muncii a rămas stabilă. Vedem, în continuare, un apetit crescut din partea companiilor spre angajare”, a mai spus ea.

Concluzii Real Estate & Construction Forum 2023. Inflația

„Nu cred că se aștepta nimeni vreodată să avem nivelul inflației pe care l-am avut”, a completat, la rândul său, Cristian Zamfir, Development Manager, JYSK Romania.

„Anul acesta a fost unul provocator – am reușit până acum, cel puțin, și credem că urmează o perioadă foarte bună: avem Black Friday, perioada cumpărăturilor de Crăciun. Legat de vânzări, avem o mică creștere față de anul trecut, dar 2022 a fost deosebit pentru noi.
Nu cred că se aștepta nimeni vreodată să avem nivelul inflației pe care l-am avut. A fost foarte greu, așa că am încercat să optimizăm cât mai mult modul de a face business – partea logistică, operațională. Nu s-a regăsit inflația direct în prețuri. Pentru un comerciant, inflația este ca un bumerang dacă nu știi cum să acționezi. Am reușit să venim cu optimizări pe mai multe paliere; am reamenajat 18 magazine, astfel încât să avem costuri de funcționare mai mici, prin înlocuirea corpurilor de iluminat cu spoturi mult mai eficiente din punct de vedere energetic, spre exemplu”, a adăugat el.

Decizia de cumpărare a consumatorilor

Efectele inflației se reflectă și asupra deciziei de cumpărare a consumatorilor.

Astfel, Venera Maria Munjev, Asset & Expansion Manager, Auchan Retail România, a precizat: „Clientul este mult mai precaut în ceea ce privește decizia de cumpărare. Noi monitorizăm situația din magazine: clientul petrece mai mult timp, citește etichete, se uită la prețul produsului și îl compară cu alte produse. Am mai observat că, dacă oamenii întâlnesc în magazine produse românești la prețuri competitive, le aleg pe acestea. Ei sunt atenți la cum sunt organizate mărfurile; a crescut achiziția în sectorul non-alimentar, ceea ce ne-a făcut să regândim hipermarketurile. Am implementat coffee corners, zone de servicii pe teritoriul unui hipermarket unde să poată accesa un control medical. Încercăm să îl ținem în hipermarket și am observat că dacă asculți clientul, el va petrece aici mai mult timp, va reveni. Sunt foarte multe magazine în piață, iar proximitatea a luat avânt, astfel că rata de return este foarte importantă pentru noi. Clientul își schimbă comportamentul de la o lună la alta.”

Concluzii Real Estate & Construction Forum 2023. Opotunitățile din 2023

Dincolo de provocări, anul 2023 a adus și numeroase oportunități.

Astfel, Cornelia Nicolae, Retail Operations Director, Fashion House Group, a precizat că: „Pentru noi, anul 2023 este unul extrem de favorabil din toate punctele de vedere: venim pe un trend de creștere accelerat vizibil în 2022, care a continuat până astăzi. În centrele noastre, performanța magazinelor outlet este una spectaculoasă – unele dintre branduri au înregistrat cele mai mari vânzări la nivel de rețea. În cifre concrete, vorbim de creșteri de 30% în trafic, de peste 35% vânzări, însă dacă ne uităm în detaliu, există magazine care au înregistrat și creșteri de 50% față de anul trecut. Rata de conversie a crescut și ea cu 5-10 procente.
Anul viitor va fi unul extrem de intens și de provocator pentru echipa noastră. Acum 2 săptămâni am dat startul lucrărilor de construcție la faza a doua de la Fashion House Pallady.”

Panel cu focus pe sectoarele industrial & logistic

Cel de-al doilea panel din cadrul conferinței a fost dedicat sectoarelor industrial și logistic, fiind moderat de Ionuț Oprea, Publisher – „Romania’s Real Estate Guides” Market Pulse Reports. La acest panel și-au adus contribuția Tatiana Pria (Global Vision), Loredana Oprișa (Olympian Parks), Cristina Pop (P3 Logistic Parks Romania), Olga Melihov (MLP Group), Victor Coșconel (Colliers România) și Claudiu Bisnel (BRISK GROUP).

„Observăm o dorință continuă de dezvoltare în zona de logistic și industrial”, deși asta vine la pachet cu numeroase provocări, a explicat Claudiu Bisnel, Managing Partner & Founder, BRISK GROUP.

Presiune pe costuri

„Da, este o presiune pe costuri ce vine din evenimentele pe care le-am experimentat în ultimii ani – criza care a provenit în urma pandemiei, trade war-ul dintre SUA și China, războiul de la granițe, toate au avut o contribuție directă asupra costurilor, fie că vorbim de materiale de construcție, fie că vorbim de forța de muncă. Față de 2019, este și mai mare presiunea pe acest aspect, însă oriunde apar dificultăți apar și oportunități. Cred că ne aflăm la marginea unei noi revoluții industriale – că vorbim de AI sau de automatizări, acestea sunt din ce în ce mai implementate în sectoarele logistic și industrial. Vedem presiunea pe costurile din operațional, ce nu pot fi neglijate, iar agenda green e implementată tot mai mult în aceste proiecte, fie că vorbim de logistic sau de industrial”, a spus el.

România, un hub regional pentru investiții

La rândul său, Victor Coșconel, Director | Head of Office & Industrial Agencies, Colliers Romania, a intervenit precizând că România începe să se remarce tot mai mult ca un hub regional pentru investiții.

„Am văzut o primă jumătate de an conform așteptărilor – noi am fost destul de optimiști în ceea ce privește acest sector. România își cere din ce în ce cu mai multă tărie locul de destinație pentru hub-uri regionale. Continuă poziționarea noastră foarte bună și avem avantaje clare pentru a atrage acest gen de investiții în România. Au fost multe provocări și, ca atare, poate a pornit mai încet, însă am văzut două trimestre foarte bune. Rămânem pozitivi și așteptăm mai multe proiecte de producție, dar suntem convinși că și zona de industrial & logistic va aduce investiții în România. Rămânem optimiști, dar cu o doză de prudență, pentru că 2024 poate duce în orice fel de direcție, în funcție de cum se vor așeza lucrurile”, a explicat el.

Concluzii Real Estate & Construction Forum 2023. Evoluția chiriilor

Un alt subiect abordat a vizat prețul chiriilor, care este pe un trend ascendent.

.

.

Astfel, Cristina Pop, Head of Asset Management, P3 Logistic Parks Romania, a precizat: „În momentul de față, avem un mix foarte bun de chiriași: producție, e-commerce, retail – toți chiriașii, indiferent de tipul de activitate, doresc optimizarea costurilor. Astfel, toate acțiunile pe care proprietarii le fac duc la un cost total al fiecărui chiriaș. Noi am început eficientizarea pe partea de ESG. Am încercat să optimizăm costurile pe partea de birouri, au fost montate panouri fotovoltaice, am schimbat complet sistemul de iluminat și suntem foarte vigilenți la ceea ce înseamnă cost. Chiriile sunt pe un tren ascendent, pentru că au crescut costurile construcțiilor din ultima perioadă. Am văzut creșteri și în cadrul parcului nostru, dar depinde de zonă, de durata contractuală.”

Panel cu focus pe sectorul office

Victor Coșconel (Colliers România) a moderat cel de-al treilea panel, dedicat sectorului office, având ca invitați pe: Marian (Mike) Popa (Globalworth Romania), Maria Jianu (Genesis Property), Alina Necula (Lion’s Head Investments), Tamara Guleryuz (Skanska), Mihai Stanciu (KMW Systems), Mihaela Ispas (Filip & Company) și Mihai Marinescu (RENOMIA Gallagher).
Unul dintre subiectele abordate a vizat standardele ESG și sustenabilitatea.

Gestionare riscurilor

Astfel, Tamara Guleryuz, Leasing & Asset Manager, Skanska Romania, a precizat: „Datorită experienței noastre în gestionarea riscurilor, am reușit să le transformăm în oportunități de descoperire, inovare, adaptare la noile cerințe ale clienților și la noul mod de lucru adoptat de fiecare companie. Pentru noi, atât la nivel de grup, dar și în operațiunile locale, prioritară în acest moment este sustenabilitatea. Întreg focusul nostru este dezvoltarea și implementarea strategiilor care să ne ducă la reducerea emisiilor de carbon, cu scopul ca, până în 2045, să devenim Carbon Net Zero. Privim cu atenție la toate proiectele noastre, de la concept și până la faza de operare a proiectului. ESG-ul este un hot topic pe agenda noastră. La nivel local, focusul este pe ocuparea clădirii Equilibrium 2 și pregătirea clădirilor pentru vânzare.”

Concluzii Real Estate & Construction Forum 2023. ESG-ul devine tot mai mult o prioritate

La rândul său, Maria Jianu, Commercial Real Estate Manager, Genesis Property, a intervenit precizând că ESG-ul devine tot mai mult o prioritate, la nivel de business.

„La noi, anul a început cu un accent destul de mare pus pe lucrările din YUNITY Park, pe finalizarea lucrărilor exterioare, ca după aceea să lucrăm la clădirea G. Ne bucură faptul că am ajuns în septembrie cu partea exterioară în procent de 95% finalizat și cu o bună parte din contractele pentru Innovation Hub semnate, pregătite de implementare.Pentru toată lumea ESG-ul este o prioritate. Pe lângă consolidarea parteneriatelor și sustenabilitate, încercăm să înțelegem cum va arăta viitorul muncii și să răspundem acestei întrebări încercând să venim în întâmpinarea nevoilor chiriașilor noștri. Încercăm să îi ascultăm și să înțelegem ce nevoi au ei, pentru a contribui cât mai eficient”, a completat ea.

Nevoile clienților

Nevoile clienților, care se transformă ca urmare a provocărilor din ultimii ani, a reprezentat un alt topic abordat de către invitații la panelul cu focus pe sectorul office.

În acest context, Alina Necula, Country Manager for Romania, Lion’s Head Investments, a precizat: „A fost un an plin, iar compania noastră a avut câteva direcții strategice: ne-am axat pe dezvoltarea business-ului în România și Bulgaria, am intrat și pe piața din Grecia, iar la nivel operațional, a fost foarte important pentru noi să consolidăm echipa. Tot ceea ce am plănuit s-a întâmplat. Avem doi clienți foarte mari și era foarte important pentru companie continuarea acestor contracte – acesta a fost un hot topic în 2022-2023. Un al doilea punct la care lucrăm de opt luni este să intrăm în zona de logistic și industrial, în România și Bulgaria. La noi, este o piață destul de matură. Ne interesează atât varianta de dezvoltator, cât și cea de proprietar. Trebuie să fim foarte activi, să înțelegem foarte bine nevoia clientului.”

Reîntoarcerea la birou

Anul 2023 a fost marcat de o reîntoarcere la birou, a punctat Mihai Stanciu, Director tehnic, KMW Systems. „În ultimul an, s-au cam încheiat tot ce înseamnă lucrul de acasă pentru partea de office, astfel că au început să revină cerințele legate de acces, de pontaj, de securitatea zonelor de parcare. Am observat o creștere a solicitărilor în această zonă. Am integrat inclusiv pontaj cu recunoaștere artificială, inclusiv în spitale, unde medicii nu pot pune amprenta, sau zone de producție. Din acest punct de vedere, pot confirma că a crescut cerința pe zona office și logistică. Pe partea de retail, am primit solicitări în ceea ce privește traffic flow-ul. Soluțiile noastre nu fac identificarea persoanelor propriu-zise, ci a spațiilor frecventate mai des. În prima parte a anului 2023 s-a văzut o creștere cu 20-30% a cererii pentru astfel de soluții”, a completat el.

Panel cu focus pe sectorul rezidențial

Ultimul panel din cadrul conferinței a fost dedicat sectorului rezidențial, fiind moderat de Gabriel Blăniță (Colliers România). Alături de el, au contribuit cu perspectivele asupra acestui sector: Antoanela Comșa (Gran Via România), Bogdan Letcă (Art Property Development), Beatrice Dumitrașcu (One United Properties), Michael Topolinski IV (MetaWealth), Irina Caraene (Cordia România) și Laurențiu Afrasine (Akcent Development).

Lipsa de predictibilitate

Lipsa de predictibilitate și impactul asupra domeniului imobiliar a fost unul dintre subiectele aduse în discuție de invitații la acest panel.

Astfel, Bogdan Letcă, CEO & Development Manager, Art Property Development, a precizat: „Dacă vorbim din perspectiva dezvoltatorilor, lipsa de predictibilitate nu face decât rău. Dacă măsurile fiscale se schimbă de 4-5 ori, pe măsură ce lansăm un proiect, nu poți merge mai departe să îți respecți planurile inițiale. Durează multe luni de la momentul în care ai finalizat construcția și până când ești în posesia actelor și ești în măsură să vinzi. Este un efort colosal.
În perioada pandemică, lumea a economisit. Nu s-au mai făcut cheltuieli pe vacanțe exotice, tot ce s-a mai acumulat a dus la reticența de a-i plasa la bancă, așa că s-au îndreptat către piața de real estate. Noi am avut 24 de apartamente plătite 100% în avans. Contează foarte mult tipologia de proiect, încrederea în dezvoltator, constructor, istoricul pe care îl are și ce ancore, oferte au clienții.”

Concluzii Real Estate & Construction Forum 2023. Tot mai multe provocări

„De la an la an, parcă sunt tot mai multe provocări atunci când încerci să lansezi un proiect nou; te mai lovești de ceva. Faptul că anumite facilități fiscale vor fi diminuate sau eliminate, va duce, clar, la o diminuare a puterii de achiziție a proprietăților. La noi, peste 20% dintre clienți sunt IT-iști, care au achiziționat apartamente cu două-trei camere. Măsura fiscală privind construcțiile în mod clar va duce la o creștere care se va vedea în prețuri, pentru că va fi mai scumpă mâna de lucru.
În fiecare proiect vor fi investitori care vor veni cu surse proprii, vor achiziționa prin companiile proprii, vom avea persoane care sunt la început de drum și fac un cumul de salarii pentru a achiziționa, avem Prima Casă, Noua Casă. Avem oameni care investesc ciclic și își pun venituri de-o parte. Nu a fost un an ușor din punct de vedere al creditării. Fiind puține – în acest moment sunt doar două bănci care oferă dobânzi mai ok – timpii de așteptare pentru finalizarea dosarului de creditare au crescut.

Stabilitatea pieței imobiliare

Vorbind despre stabilitatea pieței imobiliare, Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers Romania, a spus că: „în ultimii 2-3 ani, nu am avut aceeași inflație care s-a văzut la țările din jurul nostru”. „Este demn de menționat și faptul că multe persoane cumpără locuințe cu banii cash – multe din tranzacții sunt unele care se întâmplă în lanț: se vinde o proprietate, se cumpără alta, se mai folosesc economii, spre deosebire de țările din Vest, unde nu vedem acest exemplu”, a adăugat el.

Citește și Evenimentul HR INNOVATION FORUM 2023